Bien sous-évalué dans la succession : quels sont les risques ?

Il est tentant de déclarer la maison d’une succession à une valeur prudente et basse. Moins de valeur, c’est moins de droits de succession. Mais l’administration veille, et une valeur trop basse peut finalement coûter plus cher.

Le fisc peut contrôler la valeur

L’administration fiscale compétente compare les valeurs déclarées aux prix obtenus pour des biens comparables dans le quartier. Si elle estime la valeur trop basse, elle peut proposer une valeur plus élevée ou faire réaliser une expertise de contrôle.

Conséquences possibles

• Des droits supplémentaires sur la différence entre la valeur déclarée et la valeur retenue.
• En cas de sous-évaluation importante : une amende et des intérêts de retard.
• Les frais de l’expertise de contrôle peuvent être mis à charge des héritiers.
• Du temps, des courriers et de l’incertitude, souvent longtemps après que la succession semblait réglée.

Comment l’éviter ?

La meilleure protection est une valeur correcte dès le départ. En Flandre, le rapport d’un expert agréé par Vlabel, joint à la déclaration, est même contraignant pour l’administration. En dehors de ce cadre, un rapport étayé vous donne la position la plus solide. Un tel rapport montre comment la valeur a été établie : points de comparaison, état du bien et calcul clair.

Et si une discussion est déjà en cours ?

Une contre-expertise peut alors être utile. Un rapport bien motivé vous donne, à vous et à votre conseiller, des arguments pour contester la valeur proposée par l’administration si elle est trop élevée.

Trop haut n’est pas une solution non plus

Déclarer par prudence une valeur trop élevée évite peut-être un contrôle, mais vous payez trop d’impôts. La juste valeur se situe entre les deux, et c’est précisément celle que détermine un expert.