Valeur vénale, valeur de marché, prix de vente : que signifient-ils ?

Dans un rapport d’expertise, un acte notarié ou un courrier du fisc apparaissent des termes qui se ressemblent. Voici les principaux, expliqués simplement.

Valeur vénale

La valeur vénale est le prix qu’un bien rapporterait raisonnablement à une date donnée lors d’une vente normale, entre un acheteur et un vendeur bien informés et agissant sans contrainte. C’est la valeur utilisée par le fisc pour les droits de succession, de donation et d’enregistrement.

Valeur de marché

La valeur de marché est la notion des European Valuation Standards. En pratique, elle correspond largement à la valeur vénale : le prix estimé lors d’une vente normale à la date d’évaluation, après une période de commercialisation raisonnable.

Prix de vente et prix demandé

Le prix demandé est ce que le vendeur demande, souvent avec une marge de négociation. Le prix de vente final peut être plus haut ou plus bas selon l’intérêt et la négociation. Une expertise cherche le prix réaliste, pas le prix espéré.

Valeur de vente forcée

C’est le prix qu’un bien rapporterait lors d’une vente sous contrainte de temps, par exemple une vente publique à court terme. Elle est généralement inférieure à la valeur vénale.

Revenu cadastral

Le revenu cadastral n’est pas une valeur, mais un revenu locatif annuel fictif que l’administration utilise notamment pour calculer le précompte immobilier. Il en dit peu sur la valeur actuelle d’un bien.

Date de référence

La date à laquelle la valeur est déterminée. Pour une succession, c’est le jour du décès ; pour une donation, le jour de la donation. Une expertise peut parfaitement se référer à une date passée.

Coefficient de vénalité

Certains experts expriment la facilité avec laquelle un bien se vend, compte tenu de sa situation, de son état et de son type. Cela aide à expliquer pourquoi deux biens de même surface ont une valeur différente.